買賣不破租賃的有哪些例外(買賣不破租賃的例外情形有哪些)

不動產買賣不破租賃四種例外

買賣不破租賃的四種例外情況是動產租賃、不動產抵押設定、查封的不動產、破產財產等,以上四種情況下,是不適用于買賣不破租賃的,根據相關法律規定,應當對相關情況進行合法的認定和處理。

一、買賣不破租賃的四種例外情況是什么?

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用

查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存,禁止被執行人轉移或處分的措施,體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此,被查封的財產,債務人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出,執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說,查封的目的就是為了實現債權,承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業的房屋建筑作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產,其權屬同樣會發生變化。在破產案件中,對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

二、買賣不破租賃的適用瑕疵情形

1、是否僅僅適用于買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、買賣不破租賃與抵押權競合。

抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權優于租賃權,租賃關系因抵押權的實現而解除。

3、財產保全與租賃競合。

財產保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產保全和租賃,二者在效力上發生沖突的情形。二者效力發生沖突時如何處理解決,盡管法律沒有明文規定應怎么處置,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看,買賣的行為也是發生于后,按理說應該也可以適用“買賣不破租賃”。

在司法實踐中,買賣不破租賃的相關法律認定,對于解決在租賃過程中出現產權變動的相關情況是有非常好的作用的,但也存在部分情況下不適用于買賣不破租賃的情況,司法機關應當進行明確認定,如果出現上述四種情況的,可以不適用于買賣不破租賃行為。

買賣不破租賃的適用條件

法律主觀：

一、買賣不破租賃適用哪些情況

買賣不破租賃指的是在租賃期限內租賃物發生所有權的變動，則該租賃物所有權變動并不影響租賃合同的效力。承租人依舊可以在租賃期限內享有租賃物使用權。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

二、買賣不破租賃原則的適用條件

我國民法典第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

我國民法典對買賣不破租賃原則的規定較為籠統，并沒有對買賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規定，缺乏對善意物權人和債權人的有效保護。然而，從我國其他相關的法律法規中卻可以看出某種買賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”從這些相關的法律法規中，我們可以發現，立法者在對買賣不破租賃原則的適用條件問題上采取的是折中主義的立場，既沒有完全肯定買賣不破租賃原則，也沒有確立登記對抗原則，而是將二者綜合起來，采取了登記備案的做法。其立法初衷是希望既可以能夠通過登記備案讓租賃合同達到公示的目的，又可以以此保障承租人的權利。

三、租賃房有瑕疵能不能解除租賃合同

可解除合同，并可要求房東退還押金和租金。你們簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，條款未違反法律、法規的強制性規定，租賃合同合法有效。《民法典》規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”因雙方在合同中約定租賃的房屋及房屋附屬生活設施處在良好的狀態下，故作為房東在合同簽訂后，除了交付房屋，還應當保證所交付的房屋處在良好的狀態下，為承租人正常生活使用。

買賣不破租賃是尊重承租人的優先購買權，出租人需要提前通知承租人。

法律客觀：

我國合同法第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。1、動產租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當適用于動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到“買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用“先物權優于后債權，物權優于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。4、破產財產處理過程中的限制適用破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款，而且優先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。

新民法典買賣不破租賃例外

法律主觀：

關于 買賣不破租賃 的規定是：買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物，私有房屋在租賃期內買賣交易，對租賃關系不產生任何影響，原租約繼續有效。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。 《中華人民共和國民法典》第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

買賣不破租賃的例外情形

法律主觀：

一、買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃即在租賃關系存續期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在而要求承租人返還租賃物。從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。

在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

二、買賣不破租賃的例外情形有哪些

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用

查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用買賣不破租賃原則。

三、民法典中關于買賣不破租賃的規定

《中華人民共和國民法典》第七百二十六條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

綜上所述，動產、法院查封的不動產、破產處理中的財產及已進行了抵押的財產都不能適用于買賣不破租賃的原則，債務人擅自處置以上財產的行為無效。

法律客觀：

根據法律的規定，在下列情況下對買賣不破租賃原因有所限制：1、動產租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。4、破產財產處理過程中的限制適用破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

買賣不破租賃四種例外

買賣不破租賃的例外情形有：①不適用于動產租賃。②如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的不適用該原則。③在人民法院查封的不動產上設定的租賃關系不適用。④對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，不適用“買賣不破租賃”原則。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第七百二十五規定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關于適用有關擔保制度的解釋》第三十七條規定：當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規定處理。

當事人以依法被查封或者扣押的財產抵押，抵押權人請求行使抵押權，經審查查封或者扣押措施已經解除的，人民法院應予支持。抵押人以抵押權設立時財產被查封或者扣押為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。

以依法被監管的財產抵押的，適用前款規定。